Expensas ordinarias y extraordinarias: qué son y quién paga cada una
Se rompe el ascensor y el presupuesto para repararlo es altísimo. En el grupo del edificio arrancan las preguntas: ¿esto es una expensa extraordinaria? ¿La tiene que aprobar la asamblea? ¿Y el inquilino del cuarto B también paga?
Son preguntas que cualquier administrador de consorcio escucha todos los meses. Acá van las respuestas, con los artículos del Código Civil y Comercial que las sostienen.
Qué son las expensas
Son los gastos comunes del consorcio que se reparten entre las unidades funcionales. El Código Civil y Comercial distingue dos clases, ordinarias y extraordinarias, y la diferencia no es la que casi todos creen: no depende del monto.
Expensas ordinarias
El artículo 2048 las define como los gastos de administración y de reparación o sustitución de las cosas y partes comunes, necesarios para mantener la seguridad, la comodidad y el decoro del edificio. También son ordinarias las que resultan de obligaciones que la ley, el reglamento o la asamblea le imponen al administrador.
El mismo artículo suma dos casos que conviene tener a mano: son ordinarias las instalaciones para el acceso o la circulación de personas con discapacidad y las vías de evacuación alternativas ante siniestros.
Expensas extraordinarias
El Código las define por su origen: son las dispuestas por resolución de la asamblea (art. 2048). Típicamente, mejoras u obras nuevas que no son reparar ni sustituir lo que ya existe: remodelar el hall, equipar el salón de usos múltiples, agregar algo que el edificio no tenía.
Para hacer una mejora u obra nueva sobre partes comunes hace falta la mayoría de los propietarios y un informe técnico previo de un profesional autorizado (art. 2051). Y si la mejora es en interés particular de un solo propietario, la paga él, a su costa (art. 2053).
El caso del ascensor
Reparar el ascensor es reparar una parte común, necesaria para la seguridad y la comodidad. Es una expensa ordinaria, aunque sea cara. El criterio no es el monto: es qué se hace con la plata.
Como es una reparación y no una obra nueva, tampoco necesita la mayoría del artículo 2051. Eso no quita que convenga comunicar bien el gasto y, si el consorcio no tiene los fondos, cobrarlo en cuotas.
Checklist: ¿ordinaria o extraordinaria?
Antes de cargar un gasto, hacete estas preguntas en orden.
- ¿Es administrar el consorcio o cumplir algo que la ley, el reglamento o la asamblea le exigen al administrador?Ordinaria
- ¿Es reparar o reemplazar algo común que ya existe, como el ascensor, una bomba o la membrana?Ordinaria, aunque sea cara
- ¿Es una instalación para que circulen personas con discapacidad, o una vía de evacuación ante siniestros?Ordinaria, lo dice la ley
- ¿Es una mejora u obra nueva, algo que el edificio no tenía?Extraordinaria: la decide la asamblea
- ¿La mejora es en interés de un solo propietario?No va a expensas: la paga él
Falta una pregunta a propósito: ¿cuánto cuesta? El monto no cambia la clase del gasto.
En qué proporción se paga
Cada propietario paga en la proporción de su parte indivisa (art. 2046). Pero el reglamento de propiedad horizontal es el que determina la proporción en el pago de las expensas (art. 2056, inc. g) y puede fijar otra. Por eso, lo primero es mirar qué dice el reglamento de tu edificio.
El fondo de reserva
El mismo artículo 2046 obliga a contribuir al fondo de reserva, si lo hay. El Código no fija ningún porcentaje: lo define el reglamento o la asamblea. Y para usarlo ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador necesita la autorización previa del consejo de propietarios (arts. 2064, inc. c, y 2067, inc. d).
Lo que no libera de pagar
Según el artículo 2049, ningún propietario se libera de pagar expensas:
- por renunciar al uso de un servicio o de un espacio común,
- por vender la unidad,
- ni por abandonarla.
El que compra también debe las expensas devengadas antes de la compra; por eso, al escriturar, se pide el certificado de libre deuda. Y tampoco se puede dejar de pagar invocando un reclamo contra el consorcio, salvo compensación.
La única excepción la pone el reglamento, no el vecino: puede eximir parcialmente a las unidades que no tienen acceso a ciertos servicios o sectores. Por ejemplo, un local de planta baja sin acceso al ascensor.
¿Paga el dueño o el inquilino?
Frente al consorcio, el obligado es el propietario. El artículo 2050 suma a quienes sean poseedores por cualquier título, pero sin liberar al dueño. Y el inquilino no es poseedor: es tenedor (arts. 1909 y 1910). Lo que el inquilino le reintegra o no al dueño es un tema del contrato de alquiler entre ellos. El administrador liquida, y reclama, al propietario.
| Situación | Quién paga | Dónde dice |
|---|---|---|
| Las expensas de la unidad, ordinarias y extraordinarias | El propietario | Arts. 2046 y 2048 |
| La unidad tiene un poseedor | También el poseedor, sin liberar al propietario | Art. 2050 |
| La unidad está alquilada | El propietario. Entre dueño e inquilino, lo que diga el contrato | Arts. 1909, 1910 y 2050 |
| El propietario vendió la unidad | El que compra, también por la deuda anterior a la compra | Art. 2049 |
| El vecino no usa el ascensor o el SUM | Paga igual, salvo que el reglamento lo exima en parte | Art. 2049 |
| Una mejora en interés de un solo propietario | Ese propietario, a su costa | Art. 2053 |
Si alguien no paga
El certificado de deuda que expide el administrador, aprobado por el consejo de propietarios si existe, es título ejecutivo para cobrar las expensas (art. 2048, último párrafo). La cobranza y la morosidad tienen su propio episodio más adelante en la serie.
Cómo explicar una expensa en tres datos
Cuando un vecino te pregunta por qué subió su expensa, respondé con tres datos: qué rubro aumentó, si el gasto es ordinario o extraordinario y cuál es su porcentual. Con eso se terminan casi todas las discusiones.
Tres errores frecuentes
- Decir que un gasto es extraordinario porque es caro. Lo que cuenta es su naturaleza.
- Creer que el que no usa un servicio no lo paga. Solo el reglamento puede eximir, y en parte.
- Usar el fondo de reserva sin autorización. Hace falta la del consejo, y antes.
Liquidar bien empieza por clasificar bien
En Manzax estamos armando el sistema para administrar consorcios y liquidar las expensas en horas, no en días, con las cuentas claras para cada vecino. Hoy abrimos por invitación para administradores de CABA, y la migración la hacemos nosotros.
Fuentes
- Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 2046, 2048, 2049, 2050, 2051, 2053, 2056 inc. g, 2064 inc. c y 2067 inc. d (texto de InfoLEG).
- Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 1909 y 1910 (posesión y tenencia).
Contenido informativo: no reemplaza el asesoramiento legal, contable ni laboral profesional.